Gestion locative à Roquevaire, Gémenos et Plan-de-Cuques, GLI comprise.
Trois communes de l’est marseillais où l’on loue surtout des maisons : Roquevaire dans la vallée de l’Huveaune, Gémenos au pied de la Sainte-Baume, Plan-de-Cuques aux portes de Marseille. Nous les gérons depuis nos bureaux d’Aix-en-Provence.
3 communes, une même gestion
39 annonces de location relevées sur l’ensemble du secteur en un an : trop peu, commune par commune, pour publier des médianes fiables par type de logement. Voici ce que l’on sait de chacune.
| Commune | Habitants | Locataires | Zone tendue | Annonces relevées | Loyer médian au m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Roquevaire (13360) | 8 915 | 31,2 % | oui | 20 | 16,7 € |
| Gémenos (13420) | 6 579 | 25,2 % | oui | 12 | 25,2 € |
| Plan-de-Cuques (13380) | 11 632 | 31,1 % | oui | 7 | 19,3 € |
Habitants et part des résidences principales occupées par des locataires : INSEE, recensement 2023. Annonces : relevé PI Immobilier sur les douze derniers mois, doublons retirés, mise à jour du 5 octobre 2026 ; loyer médian au m² publié à partir de 5 annonces. Zone tendue : liste de la Métropole Aix-Marseille-Provence.
Ce qu’un bailleur doit savoir
Ces trois communes partagent des collines boisées et des cours d’eau qui montent vite : le débroussaillement et l’état des risques font partie de toute mise en location. Aucune n’est soumise au permis de louer de la Métropole.
Roquevaire
Bus gratuits vers le pôle d’échanges d’Aubagne (ligne 8), et deux stations du Val’Tram, Pont de l’Étoile et Roquevaire, dont la mise en service est annoncée pour 2027. Un plan de prévention des inondations de l’Huveaune s’y applique depuis 2020.
Gémenos
Le parc d’activités de la Plaine de Jouques réunit, selon la Métropole, 275 entreprises et plus de 4 000 emplois ; une ligne de bus à haut niveau de service le relie à la gare d’Aubagne en 15 minutes.
Plan-de-Cuques
Depuis juillet 2025, sept lignes de bus relient la commune aux métros La Rose et La Fourragère, à la gare de la Barasse et au Technopôle de Château-Gombert ; 31,1 % des résidences principales y sont louées, contre 24,8 % en 2012.
Sources : Roquevaire · Gémenos · Plan-de-Cuques · INSEE.
Ce qui s’applique à Roquevaire, Gémenos et Plan-de-Cuques
À jour d’octobre 2026.
- En zone tendue (Roquevaire, Gémenos, Plan-de-Cuques) : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent (révisé selon l’IRL), jusqu’au 31 juillet 2027 ; préavis d’un mois pour le locataire en location vide ; honoraires de location plafonnés à 10,09 € TTC/m² ; taxe sur la vacance de plein droit à partir du 1er janvier 2027.
- Aucune de ces communes n’applique l’encadrement du niveau des loyers par loyers de référence : à la première mise en location, le loyer se fixe librement.
- À ce jour, aucune de ces communes ne figure parmi celles où la Métropole Aix-Marseille-Provence a instauré le permis de louer.
- Inondation et incendie. Roquevaire (inondation de l’Huveaune, 2020) et Plan-de-Cuques (incendie de forêt, 2019 ; inondation, 2022) sont couvertes par des plans de prévention des risques, Gémenos par un plan de prévention du risque inondation prescrit : l’état des risques, de moins de six mois, est remis dès la première visite et annexé au bail.
- Débroussaillement. Pour une maison à moins de 200 m d’un bois exposé au risque d’incendie, le propriétaire doit débroussailler 50 m autour de l’habitation et 10 m de part et d’autre du chemin d’accès (toute la parcelle en zone urbaine). Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation doit être signalée au locataire dès l’annonce et dans l’état des risques annexé au bail.
- Les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront le 1er janvier 2028.
Sources : liste des communes en zone tendue (Métropole) · permis de louer (Métropole) · risques majeurs (Ville de Roquevaire) · plans de prévention (Plan-de-Cuques) · débroussaillement (Ville de Gémenos) · débroussaillement (préfecture des Bouches-du-Rhône) · information du locataire (service-public.gouv.fr).
Un seul taux, tout compris
Vous gardez la main, nous faisons le reste.
- 8 % TTC, gestion courante et assurance loyers impayés comprises, sans franchise ni délai de carence
- Reversement de vos loyers sous deux jours ouvrés après encaissement
- Sélection du locataire : chaque pièce vérifiée, dossier validé par l’assureur avant la signature du bail
- Révision IRL, régularisation des charges, relances, compte rendu mensuel et récapitulatif fiscal annuel
- Aucune durée d’engagement
Exemple : un logement de 60 m² loué 1 000 € par mois
Tous les mois : 80,00 € d’honoraires sur un loyer de 1 000 €, gestion et garantie loyers impayés comprises.
Une seule fois, à l’arrivée du locataire, pour 60 m² : 787,20 € TTC de mise en location et d’état des lieux d’entrée (10,09 € et 3,03 € TTC/m²). Le locataire règle le même montant, dans la limite du plafond légal.
Tous les autres montants sont publiés sur la page Honoraires et détaillés sur la page Gestion locative.
Combien vaut votre bien ?
Deux estimations offertes et sans engagement : le loyer à demander, établi à partir des annonces réellement publiées à Roquevaire, Gémenos et Plan-de-Cuques, et le prix de vente, par un avis de valeur gratuit. Ou laissez-nous vos coordonnées : nous vous rappelons pour en parler.
E-mail : contact@piimmo.fr
Vous préférez qu'on vous rappelle ?
Laissez-nous votre numéro et le sujet. Nous vous appelons au moment qui vous arrange — pas de formulaire à rallonge, pas de démarchage.
Accord facultatif, valable 12 mois à compter d'aujourd'hui, sans reconduction tacite. Vous pouvez le retirer à tout moment : en répondant STOP, de vive voix lors d'un appel, ou en écrivant à contact@piimmo.fr. La preuve de votre accord vous est envoyée sur simple demande à cette adresse.
Louer à Roquevaire, Gémenos et Plan-de-Cuques : vos questions
Faut-il un permis de louer à Roquevaire, Gémenos ou Plan-de-Cuques ?
Non : aucune des trois communes ne figure dans la liste des périmètres de permis de louer de la Métropole Aix-Marseille-Provence. Il en faut un, en revanche, dans le centre ancien d’Aubagne et d’Auriol. Le dispositif s’étendant progressivement, nous vérifions la liste avant chaque mise en location.
Un locataire peut-il se passer de voiture ?
Souvent, oui. À Roquevaire, les bus de l’agglomération d’Aubagne sont gratuits et le Val’Tram est annoncé pour 2027 ; à Gémenos, une ligne relie le parc d’activités à la gare d’Aubagne en 15 minutes ; à Plan-de-Cuques, sept lignes rejoignent le métro marseillais. Un logement proche d’un arrêt se loue plus vite.
Ma maison doit-elle être débroussaillée ?
Oui si elle est à moins de 200 m d’un bois : 50 m autour de l’habitation et 10 m de part et d’autre de la voie d’accès, ou toute la parcelle en zone urbaine. C’est au propriétaire de s’en charger, et depuis le 1er janvier 2025 l’obligation est signalée dès l’annonce. Nous intégrons cet entretien au suivi de votre maison.
Que comprennent les 8 % TTC ?
La gestion courante et l’assurance loyers impayés : encaissement et quittances, reversement sous deux jours ouvrés, révision IRL, régularisation des charges, relances, suivi des petits travaux, compte rendu mensuel et récapitulatif fiscal. La garantie couvre les loyers impayés dès le premier mois, les dégradations locatives et les frais de procédure. Détail ligne par ligne sur la page Gestion locative.
Mon bien est déjà loué : pouvez-vous reprendre la gestion ?
Oui. Vous signez le mandat, nous reprenons le bail en cours et le dépôt de garantie, et nous informons votre locataire de ses nouvelles modalités de paiement. Vous n’avez rien à négocier avec votre ancien gestionnaire.
Nous gérons aussi dans les communes voisines
Illustration : Paul Guigou, Paysage près de Roquevaire, 1861. Städel Museum, Francfort (domaine public).