« 5 % de rendement » ne veut rien dire tant qu’on n’a pas dit de quel rendement on parle. Voici le calcul complet sur un cas réel du secteur, avec chaque poste retranché à sa place.
Le cas
Un T2 de 45 m² dans le centre d’Aix-en-Provence, en bon état, acheté 250 000 € frais d’acquisition compris, loué 890 € hors charges — un loyer constaté, non un loyer espéré.
Étape 1 — du brut au net de charges
| Loyer annuel appelé (890 € × 12) | 10 680 € |
| Rendement brut (10 680 / 250 000) | 4,27 % |
| Vacance et relocation : trois semaines tous les trois ans, en moyenne sur ce type de bien | − 205 € |
| Charges de copropriété non récupérables (quote-part propriétaire, environ 30 % des charges) | − 430 € |
| Taxe foncière | − 1 150 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 130 € |
| Entretien courant et petites réparations, lissés | − 350 € |
| Gestion locative : 8 % TTC, garantie des loyers impayés incluse | − 854 € |
| Revenu net de charges | 7 561 € |
|---|---|
| Rendement net de charges | 3,02 % |
Étape 2 — du net de charges au net d’impôt
Au régime réel, les charges ci-dessus sont déductibles — les honoraires de gestion pour leur montant toutes taxes comprises. Le revenu imposable est donc proche de 7 561 €, auquel s’appliquent la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
| Tranche marginale | Impôt + prélèvements sociaux | Revenu net d’impôt | Rendement net |
|---|---|---|---|
| 30 % | − 3 569 € | 3 992 € | 1,60 % |
| 41 % | − 4 401 € | 3 160 € | 1,26 % |
| 45 % | − 4 703 € | 2 858 € | 1,14 % |
Le même bien affiche donc 4,27 % dans une annonce, 3,02 % après charges, et 1,14 % après impôt pour un praticien dans la tranche haute. Ce n’est pas un mauvais bien : c’est un calcul complet.
Ce que ce tableau ne dit pas, et qui compte autant
- Le remboursement du capital. Si le bien est financé, une part de la mensualité constitue du patrimoine. Elle n’apparaît nulle part dans le rendement, et c’est pourtant souvent le premier moteur de l’opération.
- La revalorisation. Elle est réelle sur Aix depuis vingt ans, mais elle ne se garantit pas, et un calcul honnête ne l’inscrit pas en recette.
- Le régime. En location meublée, l’amortissement du bien réduit fortement le résultat imposable pendant plusieurs années. Le rendement net d’impôt change alors d’échelle — mais la sortie n’est pas la même, et cela se décide avant d’acheter.
- Le temps. Les 854 € de gestion ne sont pas une perte : c’est le prix de ne pas être appelé un mardi à 14 h. Un bailleur qui gère seul économise cette ligne et la paie ailleurs.
Comment nous produisons ce calcul sur un bien réel
- Le loyer vient de biens comparables réellement loués dans le même secteur sur les douze derniers mois, pas d’une moyenne au mètre carré.
- Les charges viennent des appels de charges du bien quand il est déjà détenu, ou d’immeubles équivalents quand il s’agit d’un achat.
- La taxe foncière vient du dernier avis, pas d’une estimation.
- La vacance vient des délais de relocation constatés sur le secteur et le type de bien.
- La fiscalité est appliquée à votre tranche, pas à une tranche moyenne.
Les chiffres de cette page sont un exemple documenté, pas une promesse : sur un bien réel, tous les postes changent. Le calcul se refait sur pièces en une heure — appels de charges, taxe foncière, bail en cours s’il existe — et il ne vous engage à rien.
Cette page présente une méthode de calcul immobilier. Elle ne constitue ni un conseil en investissement financier, ni une recommandation personnalisée.
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