Vendre un lot est une décision qui se prend avec six chiffres. La plupart des arbitrages se font avec un seul — le prix affiché dans la rue — et c’est pour cela qu’ils se regrettent.
Le rendement brut ne veut rien dire
Un lot acheté 200 000 € qui rapporte 850 € par mois affiche 5,1 % de rendement brut. Ce chiffre ne sert qu’à comparer des annonces entre elles. Ce qui reste réellement dans la SCI, c’est ce qui subsiste après :
- la vacance réelle du secteur, pas la vacance espérée ;
- les charges non récupérables : honoraires de syndic sur la quote-part propriétaire, gros entretien, ravalement provisionné ;
- la taxe foncière, qui a augmenté plus vite que les loyers ces cinq dernières années ;
- l’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie des loyers impayés ;
- la gestion — déléguée, elle se chiffre ; assurée par le gérant, elle se paie en temps, ce qui est un coût même quand il n’apparaît nulle part ;
- l’impôt, qui n’est pas le même selon que la SCI relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Entre le brut et le net après impôt, l’écart courant va du simple au double. Un arbitrage qui ignore cet écart n’est pas un arbitrage, c’est une impression.
Les six questions qui tranchent
| 1. Que rapporte le lot, net ? | Après vacance, charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion et impôt. C’est le seul chiffre comparable à un placement. |
|---|---|
| 2. Que coûterait sa remise à niveau ? | Un bien qui n’a pas été touché depuis vingt ans se vendra décoté du montant des travaux, majoré de la marge de l’acheteur. Le faire soi-même rapporte parfois plus que vendre en l’état. |
| 3. Où en est la plus-value ? | À l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention conduit à une exonération d’impôt au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À l’impôt sur les sociétés, la règle est tout autre : les amortissements pratiqués viennent grossir la plus-value taxable. Le même lot n’a pas le même coût de sortie selon le régime de la SCI. |
| 4. Quelle est la dette restante ? | Un crédit encore lourd en intérêts se comporte différemment d’un crédit en fin de course, où la part de capital remboursé fait travailler le lot pour la SCI. |
| 5. De quelle liquidité avez-vous besoin ? | Vendre pour vendre n’a pas de sens ; vendre pour désendetter, financer un autre lot ou sortir un associé, si. |
| 6. Qui reprendra le lot après vous ? | La transmission se prépare avec les parts de la SCI, pas avec les murs. Céder le lot referme cette porte. |
Le cas le plus fréquent : on vend le mauvais lot
Quand une SCI détient trois ou quatre biens, celui qu’on met en vente est presque toujours celui qui a posé le plus de problèmes récemment — un impayé, un dégât des eaux, un locataire difficile. C’est un choix émotionnel, pas comptable.
Le lot à vendre est celui dont le rendement net est le plus faible et dont la valeur de revente est la plus haute par rapport à son loyer. Ce n’est presque jamais le même.
Ce que nous faisons, si vous nous le demandez
- Le calcul du rendement net lot par lot, avec les charges réelles de vos relevés, pas des moyennes.
- Les prix constatés dans la rue et dans l’immeuble sur les douze derniers mois — ventes effectives, pas annonces en cours.
- Une estimation locative de chaque lot dans son état actuel, et après travaux.
- Si vous conservez : la gestion, avec un compte rendu que votre comptable reprend tel quel.
- Si vous vendez : la commercialisation du lot que le calcul aura désigné.
Ce travail se fait sur pièces et ne vous engage à rien. Il faut vos trois derniers appels de charges, la taxe foncière et les baux en cours — une heure de votre temps, pas davantage.
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