Un loyer professionnel de 900 € par mois, c’est près de 11 000 € par an qui sortent sans rien construire. Sur une carrière, la question mérite d’être posée une fois, sérieusement — et la réponse n’est pas toujours « acheter ».
Ce que vous payez aujourd’hui
Le bail professionnel — celui des professions libérales, distinct du bail commercial — dure au minimum six ans. Le locataire peut le résilier à tout moment moyennant six mois de préavis, ce qui en fait un contrat souple, mais sans droit au bail : à la sortie, il ne reste rien.
Le loyer est déductible de votre bénéfice non commercial. C’est l’argument qu’on entend le plus souvent pour ne pas acheter, et il est vrai — mais un loyer déductible reste un loyer versé à quelqu’un d’autre.
Les trois montages, et ce qu’ils changent
| En nom propre | Simple. Le bien entre dans votre patrimoine privé ; si vous vous le louez à vous-même via votre activité, la mécanique fiscale devient vite compliquée. À réserver aux situations simples et aux exercices isolés. |
|---|---|
| SCI à l’impôt sur le revenu | Le montage le plus courant à plusieurs. La SCI détient les murs et vous les loue ; le loyer est déductible de votre BNC et imposé chez vous en revenus fonciers. La transmission se prépare par les parts, ce qui est bien plus souple que par les murs. La plus-value à la revente suit le régime des particuliers, avec exonération progressive pour durée de détention. |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | Les murs s’amortissent, ce qui efface une grande partie du résultat imposable pendant des années. Mais à la revente, les amortissements pratiqués viennent grossir la plus-value taxable : ce montage favorise la détention longue et la transmission des parts, pas la revente à dix ans. Il ne se choisit pas sans votre comptable. |
Quand acheter a du sens
- Vous êtes installé depuis plus de trois ans et vous vous projetez au moins dix ans sur place.
- Le local est bien situé pour votre patientèle et resterait louable à un autre professionnel si vous partiez.
- La mensualité d’un prêt est proche du loyer actuel, ou à peine supérieure.
- Vous exercez seul, ou vos associés sont d’accord pour entrer au capital de la SCI dans les mêmes proportions que l’exercice.
- Le local est aux normes d’accessibilité, ou peut y être mis pour un coût connu.
Quand il vaut mieux rester locataire
- Votre horizon est incertain : regroupement en maison de santé, déménagement, projet de cession dans les cinq ans.
- Le local ne vaut que par vous : configuration atypique, accès difficile, zone dont l’attractivité dépend d’un seul acteur.
- Vos associés ne s’entendront pas sur les parts. Une SCI mal répartie entre praticiens qui se séparent est un dossier douloureux — et fréquent.
- Votre capacité d’emprunt est mieux employée ailleurs, notamment sur du locatif d’habitation, plus liquide à la revente.
La question qu’on oublie : et si un associé part ?
C’est le point qui fait le plus de dégâts. Deux praticiens achètent les murs à parts égales ; sept ans plus tard, l’un s’arrête et l’autre reste. Que vaut la part du partant, qui la rachète, à quel prix, et selon quelle méthode d’évaluation ?
Ces questions se règlent dans les statuts et dans un pacte, au moment de l’achat, quand tout le monde s’entend. Après, elles se règlent chez l’avocat.
Ce que nous faisons : l’estimation du local, la comparaison chiffrée entre rester locataire et acheter sur la durée que vous vous fixez, et la recherche du local si l’actuel ne se vend pas. Le montage, lui, se décide avec votre expert-comptable et votre notaire — nous travaillons avec les vôtres, ou nous vous en présentons.
Votre avis sur cette note
Trois questions, dix secondes. Vos réponses décident des prochaines notes que nous écrivons.
Laissez-nous de quoi vous rappeler : nous vous proposerons ensuite un créneau.