Un logement vide n’est pas un logement au repos. Il continue de coûter, de se dégrader et d’exposer son propriétaire — simplement, personne ne le voit, puisque personne n’y entre.
Six mois de vacance, en détail
| L’assurance | Un contrat souscrit pour un logement occupé n’est pas fait pour un logement vide. Les contrats prévoient presque tous une durée d’inoccupation au-delà de laquelle certaines garanties — dégât des eaux, vol, vandalisme — sont réduites ou suspendues. Le sinistre arrive rarement avant de relire son contrat. |
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| Le dégât des eaux | Dans un logement occupé, on le découvre le jour même. Dans un logement vide, trois semaines plus tard, quand le voisin du dessous appelle le syndic. Entre les deux, il y a un parquet, une cuisine et parfois un plancher. |
| L’occupation sans droit ni titre | Un logement manifestement inoccupé est repéré. La loi a durci les sanctions et raccourci certains délais, mais la procédure reste longue, et la remise en état après occupation coûte plus cher que six mois de surveillance. |
| La fiscalité de la vacance | Selon la commune, un logement vacant depuis plus d’un an peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, ou à la taxe d’habitation sur les logements vacants. Aix et plusieurs communes des environs sont concernées : la vacance s’y paie deux fois, en loyers non perçus et en impôt. |
| La dégradation | Pas de chauffage l’hiver, pas d’aération, pas d’eau dans les siphons : humidité, moisissures, odeurs. Un logement rouvert après deux ans demande presque toujours des travaux qu’il n’aurait pas fallu faire. |
| La valeur | Un acquéreur sait lire un logement fermé depuis longtemps. Il le paie en conséquence, et il a raison de le faire. |
Le protocole que nous appliquons
- Constat d’entrée — état des lieux photographié et daté, relevé des compteurs, repérage des points sensibles : chaudière, ballon d’eau chaude, robinets d’arrêt, fermetures.
- Mise en sécurité technique — eau coupée au robinet général, circuit purgé si la saison l’exige, chauffage en hors gel, électricité maintenue pour ce qui doit l’être, fermetures vérifiées.
- Assurance — souscription d’un contrat propriétaire non occupant correspondant à l’inoccupation réelle, et pas au logement tel qu’il était habité.
- Visite mensuelle — passage physique, photos datées, rapport écrit adressé au propriétaire ou aux indivisaires, et à l’étude si elle le demande. Le rapport dit aussi quand il n’y a rien à signaler : c’est ce qui en fait une preuve.
- Courrier et voisinage — relève de la boîte aux lettres, transmission de ce qui doit l’être, et un interlocuteur connu du syndic et des voisins. Un logement dont quelqu’un s’occupe se repère de l’extérieur, et c’est une bonne part de la prévention.
- Sortie — remise en état, remise en location ou remise en vente, selon ce qui aura été décidé.
Quand cela vaut la peine, et quand cela n’en vaut pas
La surveillance d’un bien vide se justifie quand la vacance va durer plus de trois mois : succession qui se règle, procédure en cours, tutelle, propriétaire éloigné, bien invendu depuis plusieurs mois.
Elle ne se justifie pas pour six semaines entre deux locataires — dans ce cas, c’est la relocation qu’il faut accélérer, pas la surveillance qu’il faut organiser. Nous le disons quand c’est le cas.
Notaires, tuteurs, mandataires : le premier passage donne un rapport écrit et photographié que vous pouvez verser au dossier, même si rien d’autre n’est décidé ensuite. C’est souvent la pièce qui manque quand un héritier reproche à un autre d’avoir laissé le bien se dégrader.
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