Entre le décès et le partage, il se passe souvent dix-huit mois. Pendant ce temps, le bien immobilier de la succession n’a pas de gestionnaire, pas de revenu, et personne pour avancer les charges. Il se dégrade pendant que le dossier avance.
Ce qui se passe réellement dans ces dix-huit mois
- Le logement reste fermé. L’humidité travaille, la chaudière ne tourne plus, le compteur d’eau n’est pas relevé.
- Les charges de copropriété continuent de tomber. L’un des indivisaires les avance, souvent le même, et le ressentiment s’installe bien avant le partage.
- L’assurance du défunt couvre un logement occupé. Vide, il relève d’un autre contrat, et certaines garanties se suspendent au-delà d’une durée d’inoccupation prévue au contrat.
- Un logement vide et visiblement inoccupé attire l’occupation sans droit ni titre — et la procédure pour y mettre fin coûte plus cher que la prévention.
- La valeur baisse. Un acquéreur voit un bien fermé depuis deux ans, et il le paie comme tel.
Aucun de ces points n’est du ressort du notaire. Tous se présentent dans son bureau.
Ce que le droit permet, et ce qu’il n’exige pas
La location d’un bien indivis n’est pas bloquée par la règle de l’unanimité. Depuis la réforme de 2006, les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis peuvent accomplir les actes d’administration, donner un mandat général d’administration à un tiers, et conclure ou renouveler les baux d’habitation — les baux agricoles, commerciaux, industriels et artisanaux restant à l’unanimité (article 815-3 du code civil). Les autres indivisaires doivent en être informés, à peine d’inopposabilité.
La vente, elle, demande l’unanimité, sauf à emprunter la voie de l’article 815-5-1, plus longue.
Autrement dit : mettre en location est presque toujours plus accessible que vendre, et c’est précisément la solution à laquelle on pense en dernier. Quand l’indivision est bloquée, le juge peut par ailleurs désigner un mandataire successoral (article 813-1), dont la mission d’administration s’accommode très bien d’un mandat de gestion confié à un professionnel.
Ce que nous prenons en charge
| Constat d’entrée | État des lieux détaillé et photographié, relevé des compteurs, inventaire du mobilier resté sur place. C’est la pièce qui protège les héritiers les uns des autres. |
|---|---|
| Sécurisation | Assurance propriétaire non occupant adaptée à l’inoccupation, mise hors gel, coupure d’eau, visite mensuelle avec photos datées. |
| Mise en location | Estimation locative, recherche et sélection du locataire, bail, garantie des loyers impayés dès le premier mois — dès lors que les deux tiers des droits y consentent. |
| Comptes | Un compte rendu mensuel adressé à chaque indivisaire, pas seulement à celui qui a signé. Loyers encaissés, charges payées, quote-part de chacun. |
| Reddition au partage | Le jour du partage, un état récapitulatif complet : ce qui a été encaissé, ce qui a été avancé et par qui, ce qui reste dû. Votre étude reçoit le document directement. |
Le calendrier type
- Semaine 1 — visite, état des lieux, photos, relevés. Un rapport écrit part à l’étude et aux héritiers.
- Semaine 2 — assurance mise à jour, sécurisation, estimation locative et estimation de valeur vénale, l’une et l’autre utiles au dossier.
- Semaines 3 à 6 — si les indivisaires le décident : mise en location.
- Ensuite — gestion courante et comptes mensuels jusqu’au partage, quelle qu’en soit la durée.
- Au partage — reddition, et remise du bien libre ou loué selon ce que les héritiers auront décidé.
Pourquoi nous écrivons aux études
Parce que c’est vous qu’on appelle quand le bien pose un problème, et que ce n’est pas votre métier de le résoudre. Une solution de gestion disponible en deux semaines, avec des comptes lisibles par indivisaire, évite une partie des conflits qui finissent par vous revenir — ou qui finissent devant le juge.
Si le sujet vous parle, la question utile est simple : qui, dans votre étude, suit les dossiers immobiliers ? C’est à cette personne que nous devons nous adresser, et un premier dossier réel vaut mieux qu’une présentation.
Votre avis sur cette note
Trois questions, dix secondes. Vos réponses décident des prochaines notes que nous écrivons.
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